Vuelve la vivienda como inversión en las grandes capitales

Barcelona, Madrid, Valencia, Zaragoza y Málaga viven un mini boom de compras de casas para ponerlas luego en alquiler, por la elevada revalorización del ladrillo y porque el arriendo se encarece con fuerza.

La recuperación del mercado de la vivienda ha despertado de nuevo el apetito inversor por el ladrillo, gracias a la elevada rentabilidad que ofrece y a unas expectativas de revalorización cada vez más abultadas y consolidadas. Tanto es así que los inversores compran ya una de cada tres pisos que se venden en las grandes ciudades, según los datos de Tecnocasa a los que ha tenido acceso EXPANSIÓN.

Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en el mercado del alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversionistas particulares -fundamentalmente, aunque no sólo- se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%.

La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.

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La rentabilidad de la vivienda ya supera el 10%

El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler renta un 4,6% adicional, según el Banco de España. Esto es, el máximo en los últimos 9 años.

La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. El rendimiento medio bruto anual de la vivienda se sitúa en el 10,9%, de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España y referido al primer trimestre de este año. Tres meses antes, este indicador se situaba en el 8,8%, lo que da una idea de la aceleración del proceso.

Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, por lo que es el dato más relevante para los inversores.

En concreto, la vivienda se aprecia un 6,3% anual en el primer trimestre, mientras que el alquiler proporciona un rendimiento adicional del 4,6% sobre el valor del activo. Un beneficio que puede incrementarse en los próximos años, ya que Fotocasa calcula que el precio de los alquileres se está elevando a razón de un 4,2% anual en julio, una de las tasas más elevada desde que comenzó la medición, en 2006.

Además, esta cifra es más importante, si cabe, en un entorno de tipos de interés deprimidos, donde las inversiones alternativas a la renta fija ganan brillo. Por ejemplo, la rentabilidad de la vivienda multiplica por once el rendimiento de la deuda pública española a diez años, que es la referencia que utiliza el supervisor financiero, pero también ofrece un refugio frente a la incertidumbre.

Así, “la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos”, según señala el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE. Por último, es una inversión mucho más sugerente que los depósitos bancarios, cuya rentabilidad media se sitúa en mínimos históricos: el 0,3%.

Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de de la puesta en alquiler del activo, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.

Subida generalizada

Además, comprar para alquiler es una apuesta prácticamente sobre seguro, ya que el precio de la vivienda está subiendo en la mayor parte de las autonomías (y la mejora del mercado laboral debería prolongar este ascenso) y el precio del alquiler se está disparando a ritmos todavía más intensos y más generalizados. Por eso, es probable que la presión de la demanda se acabe trasladando al precio de los activos, por lo que la rentabilidad bruta de la vivienda seguiría evolucionando al alza en los próximos años.

Otro punto a favor de esta modalidad es el continuo incremento del mercado. El porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar sube, desde el 19% al 21,2% de españoles en 2015. En los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado más de un millón de pisos y es un 42,5% más grande. Por eso, los inversores que buscan rendimientos elevados se han lanzado a la caza de inmuebles en localizaciones muy consolidadas y con demanda, para arrendarlos.

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