Ni los depósitos bancarios, ni la Bolsa, ni los bonos. Actualmente, la mejor inversión es la vivienda. Este activo ofrece una rentabilidad bruta media anual próxima a los dos dígitos. No hay producto financiero de bajo riesgo que se acerque a este rendimiento y parece muy difícil que lo haya mientras que los tipos de interés, el precio del dinero, continúe estancado en el 0%.

Exactamente, según el Banco de España (BE), la rentabilidad en el sector inmobiliario residencial asciende hasta el 8,3%. Este porcentaje resulta de la suma de la explotación de la vivienda a través del alquiler (4,4%) y de su revalorización (3,9%). Otras inversiones alternativas como el bono a 10 años o los depósitos bancarios apenas dan un 1,2% y un 0,3%, respectivamente. Peor comportamiento todavía describe la Bolsa (Ibex 35): -24,2%.

Esta situación privilegiada de la vivienda como gran activo de inversión se da por los precios de venta al alza y un mercado del alquiler en crecimiento. Según los expertos inmobiliarios y economistas, estos dos parámetros dan fe además de unmercado residencial normalizado y equilibrado con un doble reflejo. Primero: el inversor en vivienda ya no compra un piso para obtener rentabilidad en el corto plazo con su venta (dicho en palabras gruesas, ya no especula), sino que su objetivo pasa por arrendarlo y recibir una renta periódica. Y segundo: el alquiler se ha despojado de sus prejuicios históricos, lo que ha provocado que más de un 20% del parque residencial español está sujeto ya a este régimen.

Como no podía ser de otra forma, ante este boyante panorama de la vivienda, tanto los inversores profesionales como los particulares han visto en el patrimonio inmobiliario residencial la mejor cesta para poner sus fondos y ahorros. Incluso hipotecándose, toda vez que puede accederse a préstamos de bajo coste, por un tipo de interés fijo, del 2% o menos -un nivel muy inferior a la rentabilidad del 8,3%-. «Los bancos vuelven a conceder hipotecas, por lo que la inversión en vivienda no se ha limitado a fondos nacionales o internacionales, sino que también puede realizarla el pequeño y mediano inversor», comenta Elisenda Picart, experta del comparador de productos financieros HelpMycash.com.

«Sin duda, la vivienda es una de las mejores inversiones del momento. Tiene menos riesgos que los mercados bursátiles y rentabilidades más altas que los productos de ahorro tradicionales», admite Picart, quien recuerda que la crisis ha dejado el precio de los inmuebles a un nivel muy bajo y un coste de financiación mucho más asequible. Grupo Tecnocasa pone números a esta tendencia: un 26,5% de las compraventas que intermedió en el primer semestre del año se realizaron como inversión y la mayoría (78,5%) se pagó al contado.

Inversiones alternativas

Además de la tradicional compra de un piso para su posterior alquiler, hay otras vías alternativas de inversión para el particular. Picart cita el crowdfunding para sacar aún mayor jugo a una vivienda y pone de ejemplo la plataforma Housers, con rentabilidades de hasta el 15%. «Esta forma de inversión lleva años triunfando en países como EEUU y ha llegado a España. Se trata de proyectos en los que los inversores adquieren participaciones de inmuebles y reciben una rentabilidad proporcional por el alquiler y futura venta. Una de las grandes ventajas de esta fórmula es la cantidad mínima a invertir, desde 50 euros, por lo que es más accesible que las tradicionales», dice.

Otro método alternativo de inversión es el que abandera Inveriplus, empresa que transforma activos tóxicos en líquidos y con unas 5.500 casas en gestión. Esta firma, como explica su director ejecutivo, Óscar Bellette, sanea carteras de pisos de promotoras que no han podido venderse. «Inveriplus adquiere estos pisos, promociones completas o el producto que queda, tras llegar a un acuerdo, con una quita, con los bancos acreedores y los explota en arrendamiento», comenta.

 

Riesgos

Pensando en este perfil, Picart avisa de los riesgos de comprar para alquilar: «Primero, hay que tener claro que se trata de inversiones en las que se manejan grandes cantidades dinero. Además, si se pide una hipoteca, uno se ata al banco durante muchos años. Finalmente, se debe ser consciente de que pasará un largo tiempo hasta que se recupere la inversión inicial, por lo que los beneficios no son inminentes».

Por todo ello, la profesional de HelpMyCash.com aconseja a los inversores en vivienda que no se endeuden por encima de sus posibilidades aunque el banco lo permita con tipos de interés mínimos. Para quienes decidan dar el paso, Picart identifica los activos que aseguran el éxito: «Los inmuebles en zonas en auge». «En esos emplazamientos», explica, «es muy probable que el precio del metro cuadrado aumente, por lo que si en un futuro se vende el inmueble se saldría ganando». «Además», prosigue, «en esas zonas también habrá facilidades para encontrar inquilinos y poder sacar partido rápidamente a la inversión».

En este sentido, la ubicaciones más interesantes para el inversor se son las grandes capitales de provincia, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Y dentro de estas ciudades, no hay que olvidar la heterogeneidad del mercado, por lo que hay un producto y unos barrios mucho más rentables que otros. Urban Data Anlytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado de la vivienda, ha diseccionado el mapa de la capital, identificando las mejores áreas de inversión.

Mejores zonas y tipologías

Esta empresa informa de que el distrito de Villaverde es el más rentable para los inversores. Hasta un 11,75% da de beneficio un piso en este enclave del sur de la capital: 7% vía alquiler y otro 4,75% por la revalorización. En el lado opuesto, uDA sitúa a Vicálvaro (3,37%) y Hortaleza (3,91%). La rentabilidad media de una vivienda en Madrid asciende al 8,08% (5,84% por el alquiler y 2,24% por el encarecimiento de las casas), con nueve distritos en dos dígitos.

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Son múltiples los condicionantes que hacen de un barrio un buen lugar para invertir en vivienda. En este post vamos a detectar los barrios de Madrid y Barcelona en los que los pisos ofrecen mejores rendimientos por alquiler. Después, intentaremos obtener similitudes inmobiliarias al monitorizar y comparar estos espacios urbanos entre ambas ciudades.La lógica indica que los barrios  con mayores desigualdades tendrán los precios de compraventa más bajos y los datos traducen esta idea en la  rentabilidad bruta en alquiler. Es decir, la relación entre ingresos anuales obtenidos por el alquiler respecto al precio de compra.

El Carmel y San Blas: máxima rentabilidad

El barrio de El Carmel, en Barcelona, símbolo y paradigma de barrio popular, ha sido fuertemente transformado por los ciclos inmigratorios. Aquí el precio medio para tipología de vivienda pequeña se sitúa en 1.892 €/m2.

La presión demográfica provocó una fuerte demanda de vivienda. La falta de planificación en los años de expansión, y el hecho de estar asentado en las colinas del Mont Carmel han generado ciertos condicionantes de difícil encaje en las dinámicas urbanas actuales. No obstante, los datos nos hablan de las mejores rentabilidades de alquiler; 8,43 %.

Buscando su semejante en Madrid, debemos trasladarnos al distrito de San Blas, concretamente al barrio de Hellín. Mientras este barrio trata de espantar los fantasmas del pasado (la droga y la delincuencia han marcado este distrito durante décadas) la rentabilidad del alquiler supera de nuevo el 8% (8,37%), con precios medios más bajos que El Carmel (1.231 €/m2) y tiempos de venta sensiblemente reducidos (13 semanas frente a 18 semanas en El Carmel).

Hoy el paro y las dificultades para acceder a una vivienda son los principales lastres para un sector de la ciudad de Madrid que ha vivido importantes transformaciones urbanas.

Fórum y Puente de Vallecas

Encontramos de nuevo rentabilidades de alquiler muy semejantes desde el micro análisis para viviendas de entorno a 80 metros cuadrados en los barrios de Besós i el Maresme y Nueva Numancia. El distrito barcelonés se desmarca igualmente de manera leve: 6,96% frente al 6,48% en el barrio vallecano

El origen y la evolución de ambos barrios tiene ciertos paralelismos: áreas de raíces rurales pasaron a ser absorbidas por ciudades en constante crecimiento.

El Besòs i el Maresme, en la Ronda Litoral,  se ha configurado hoy como un entorno de gran atractivo inversor, con buenos servicios donde se acoplan usos residenciales con hoteleros, y usos culturales que han dado lugar a piezas de relevancia en el mapa urbano de Barcelona -como es el caso del Fórum

Nueva Numancia forma parte del núcleo originario del Puente de Vallecas, que se consolidó como barrio obrero. Actualmente, se localiza en las inmediaciones de Méndez Álvaro, un espacio reciente que conjuga sectores de negocios y usos residenciales con precios de compraventa muy por encima de la media de Nueva Numancia.

En el barrio del distrito barcelonés de San Martí la media supera los 2.000 €/m2 (2.497 €/m2, para ser exactos), mientras que el barrio del Puente de Vallecas ofrece precios hasta un 50% más baratos, situando la media del metro cuadrado en 1.463€.

Puerto de Barcelona y Cuatro Torres

El barrio madrileño de Berruguete, en el distrito de Tetuán, gana ligeramente en rentabilidad de alquiler (un 5,78%) frente a su análogo en Barcelona; el barrio del Poble Sec, en el distrito de Sants-Montjuïc, ( que ofrece un 5,16%) para viviendas de tamaño medio, con superficies sobre los 120 metros cuadrados.

La centralidad de Poble Sec, próxima al puerto de Barcelona ha generado un fuerte atractivo que se ve reflejado en las altas rentabilidades de alquiler.

En el mismo sentido, Tetuán ha sido una pieza central en el desarrollo y el crecimiento de la ciudad de Madrid, dando lugar a un barrio heterogéneo que hoy, próximo al eje Castellana-Cuzco-Cuatro Torres, se afianza como una de las zonas de mayor potencial para las inversiones.

Pese a que la rentabilidad de alquiler se muestra inferior, a través técnicas de Big Data vemos que los precios se mantienen más altos en el caso del barrio barcelonés. El metro cuadrado se paga a una media de 2.814€/m2, frente a 2.102€/m2 en el caso de la capital madrileña. El tiempo de venta se reduce en 15 días, siendo de 12 semanas en el Poble Sec y 14 en Berruguete.

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