Barrios de Madrid y Barcelona que ofrecen rentabilidades por alquiler de vértigo

Son múltiples los condicionantes que hacen de un barrio un buen lugar para invertir en vivienda. En este post vamos a detectar los barrios de Madrid y Barcelona en los que los pisos ofrecen mejores rendimientos por alquiler. Después, intentaremos obtener similitudes inmobiliarias al monitorizar y comparar estos espacios urbanos entre ambas ciudades.La lógica indica que los barrios  con mayores desigualdades tendrán los precios de compraventa más bajos y los datos traducen esta idea en la  rentabilidad bruta en alquiler. Es decir, la relación entre ingresos anuales obtenidos por el alquiler respecto al precio de compra.

El Carmel y San Blas: máxima rentabilidad

El barrio de El Carmel, en Barcelona, símbolo y paradigma de barrio popular, ha sido fuertemente transformado por los ciclos inmigratorios. Aquí el precio medio para tipología de vivienda pequeña se sitúa en 1.892 €/m2.

La presión demográfica provocó una fuerte demanda de vivienda. La falta de planificación en los años de expansión, y el hecho de estar asentado en las colinas del Mont Carmel han generado ciertos condicionantes de difícil encaje en las dinámicas urbanas actuales. No obstante, los datos nos hablan de las mejores rentabilidades de alquiler; 8,43 %.

Buscando su semejante en Madrid, debemos trasladarnos al distrito de San Blas, concretamente al barrio de Hellín. Mientras este barrio trata de espantar los fantasmas del pasado (la droga y la delincuencia han marcado este distrito durante décadas) la rentabilidad del alquiler supera de nuevo el 8% (8,37%), con precios medios más bajos que El Carmel (1.231 €/m2) y tiempos de venta sensiblemente reducidos (13 semanas frente a 18 semanas en El Carmel).

Hoy el paro y las dificultades para acceder a una vivienda son los principales lastres para un sector de la ciudad de Madrid que ha vivido importantes transformaciones urbanas.

Fórum y Puente de Vallecas

Encontramos de nuevo rentabilidades de alquiler muy semejantes desde el micro análisis para viviendas de entorno a 80 metros cuadrados en los barrios de Besós i el Maresme y Nueva Numancia. El distrito barcelonés se desmarca igualmente de manera leve: 6,96% frente al 6,48% en el barrio vallecano

El origen y la evolución de ambos barrios tiene ciertos paralelismos: áreas de raíces rurales pasaron a ser absorbidas por ciudades en constante crecimiento.

El Besòs i el Maresme, en la Ronda Litoral,  se ha configurado hoy como un entorno de gran atractivo inversor, con buenos servicios donde se acoplan usos residenciales con hoteleros, y usos culturales que han dado lugar a piezas de relevancia en el mapa urbano de Barcelona -como es el caso del Fórum

Nueva Numancia forma parte del núcleo originario del Puente de Vallecas, que se consolidó como barrio obrero. Actualmente, se localiza en las inmediaciones de Méndez Álvaro, un espacio reciente que conjuga sectores de negocios y usos residenciales con precios de compraventa muy por encima de la media de Nueva Numancia.

En el barrio del distrito barcelonés de San Martí la media supera los 2.000 €/m2 (2.497 €/m2, para ser exactos), mientras que el barrio del Puente de Vallecas ofrece precios hasta un 50% más baratos, situando la media del metro cuadrado en 1.463€.

Puerto de Barcelona y Cuatro Torres

El barrio madrileño de Berruguete, en el distrito de Tetuán, gana ligeramente en rentabilidad de alquiler (un 5,78%) frente a su análogo en Barcelona; el barrio del Poble Sec, en el distrito de Sants-Montjuïc, ( que ofrece un 5,16%) para viviendas de tamaño medio, con superficies sobre los 120 metros cuadrados.

La centralidad de Poble Sec, próxima al puerto de Barcelona ha generado un fuerte atractivo que se ve reflejado en las altas rentabilidades de alquiler.

En el mismo sentido, Tetuán ha sido una pieza central en el desarrollo y el crecimiento de la ciudad de Madrid, dando lugar a un barrio heterogéneo que hoy, próximo al eje Castellana-Cuzco-Cuatro Torres, se afianza como una de las zonas de mayor potencial para las inversiones.

Pese a que la rentabilidad de alquiler se muestra inferior, a través técnicas de Big Data vemos que los precios se mantienen más altos en el caso del barrio barcelonés. El metro cuadrado se paga a una media de 2.814€/m2, frente a 2.102€/m2 en el caso de la capital madrileña. El tiempo de venta se reduce en 15 días, siendo de 12 semanas en el Poble Sec y 14 en Berruguete.

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